金科服务:“五年十倍”到底是不是画饼?| 深度通知

阅读: 作者:admin   发表于 2021-04-07 17:45

  

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3月25日举走的2020年业绩发布会上,金科服务管理层挑出了“五年十倍”的收好添长现在标,对答年复相符添长率约58%。行为对比,公司17-20年的收好添速仅39%。高基数下还要取得更高的添速,也许吗? 吾们又该如何解读这个现在标?

见智认为可以从三个角度理解:

管理层为什么要在这个时点挑出这一现在标?五年十倍现在标可走吗?该如何实现?达成的概率有众大? 若真的可以也许达成,意味着什么? 管理层为什么要在这个时点挑出这一现在标?

浅易来说主要有走业趋势、竞争格局和经营节奏三个因为:

 1、走业趋势:物管板块正处于走业迅速扩容、荟萃度迅速升迁的产业化阶段。

a. 最先是政策推动下2021年物管市场清晰扩容。基础物业周围挑倡存量住宅项现在全遮盖、大量公建和城市空间也许选聘物管公司挑供市场化管理,与此同时社区添值服务也处于发展初期,具有较大想象空间;

b. 其次是荟萃度升迁的趋势日好隐微:一方面是上游开发走业荟萃度升迁带来的当然荟萃,往年百强开发商拿地比例超过80%;另一方面是一线物业公司在自力第三方项现在上不遗余力,与“物业公司靠母公司输血”的固有印象差别,永升生活服务、招商积余等主流物企第三方来源在管面积占比早已超过50%。

星辰大海,百舸争流。叛变走舟,不进则退。身处云云一个走业、云云一个阶段,公司只有主动出击。

图外:物管走业空间添长

数据来源:中指院,见智钻研

图外:物管走业荟萃度升迁

数据来源:中指院,见智钻研

2)竞争格局:格局未明,公司离一线龙头仅一步之遥。

以周围论金科服务是准一线物管公司,较之碧桂园服务等龙头存在差距,但差距并不大。周围和密度是形成走业竞争上风的前挑,现在资本市场对于物业股的估值逻辑也所以周围论铁汉。从自己起程,公司也迫切必要尽快跻身走业第一梯队。

原形上,其他主流物管公司也正逐步添码,致力于迅速实现拓周围:碧桂园服务2020年业绩会挑出在5年内实现千亿营收的现在标;永升生活服务19-23年5年10倍的添长现在标即将达成;恒大物业在1月初挑出了面积和收好添长50%以上的现在标……

图外:物管公司在管面积(单位:万方)

数据来源:公司公告,见智钻研

3)经营节奏:2020年公司战略性紧缩,经营添速下滑。

公司在2020年对资源进走了梳理,主动退管了片面项现在,其直接效果就是相符约面积添长速度仅为12%,远远落后于自己营收添长,也远远落后于其他物管公司的面积添速。

相符约面积被视作衡量物业公司异日添长潜力的主要指标,投资者极为关注。2020年中报后保利物业相符约面积负添长,就是催化公司股价进入长达4个月向下通道的主要因为。所以,在经过2020的项现在梳理和盘整之后,公司的经营面和市场面都请求管理层挑出一个富有想象力的现在标,一方面激励内部,同一思维不息拼;另一方面也是为了给市场以信念,对冲相符约面积矮添长带来的不幸影响。

图外:2020年主流物企相符约面积同比添速横向对比

数据来源:公司公告,见智钻研

图外:保利物业历史股价

图源:Wind,见智钻研

五年十倍现在标可走吗?该如何实现?达成的概率有众大?

先说结论,吾们认为营收五年十倍仅存在理论上的也许性,实际达成的概率不高。

以此前发布的见智估值模型行为参考,吾们推想异日四年公司营收CAGR在39%旁边,与公司现在标58%有较大差距,就现在来望吾们认为一些关键变量并异国展现隐微转折。

图外:预期买卖收好

数据来源:公司公告,见智展望

那么这一现在标到底该如何实现呢?

公司管理层在业绩会上的回答是:“一是基础物业高速添长,坚持空间服务、做大城市密度,确保走业领先和西部第一;二是坚持服务+生态,打造生态系统和添值服务赛道;三是服务+科技策略,构建科技壁垒。”

除了强调了城市密度,云云的外达并异国带来太众添量新闻。

没有关进走一下头脑风暴,到底在什么样的情境下金科服务可以也许达成五年十倍的添长现在标呢?见智认为,起码必要同时已足以下三大条件:

1)基础服务方面添速必须高于53%。基础物业服务是物管公司的基础业务和基本盘,在上市物企收好组织中的占比在50-80%不等。吾们认为这一近况在中期内不太也许转折。所以倘若基础物管服务在5年后占公司收好的50%,倘若要达到5年10倍的总体收好现在标,这一业务年复相符添长率必须达到52.7%以上。

公司现在的基础物业收好仍以住宅物业为主(2020年占比约60%),若仅以住宅业态为主要驱动,上述现在标几乎不也许完善。详细阐述如下:

基础服务的成长来源可以笼统地分为在管面积的添长和物业费单价的升迁。以五年为期限望物业费可以也许升迁的空间相等有限,吾们笑不悦目倘若每年添长6%,略超通胀。那么面积方面的对答CAGR必要达到65%以上,对答2025年在管面积约19.4亿方,但面积的添长面临诸众节制:

最先历史数据望公司在管面积添速从异国一年超过45%。17-20年公司在管面积CAGR为35.8%。而随着基数的扩大,要实现高添速的难度更不可同日而语;母公司每年只能给予1800-2000万方的项现在,更众的项现在只能求诸第三方,但第三方项现在也越来越难以获得。现在市场80%的土地被百强地产公司垄断,流入市场的新盘数目越来越少;同时主要物管公司都在添快市场化外拓,招投标竞争亦越发强烈,甚至很也许展现矮价竞争,导致周围添长添收不添利;若诉诸存量盘市场,项现在标质量和盈余性又成了一大难题,同样也许带来隐患;即使是收并购,人力资源竞争也日趋强烈。优等市场阶段性供需失衡,一方面是近两年是物管企业的上市潮,数十家公司上市,手握数百亿现金,根据规划50%以上的资金将被用于收并购拓周围,另一方面是情愿销售的物管标的供给并异国大幅增补,反而随着片面公司的上市而有所缩短。现在,物管标的在优等市场的市盈率普及高于15倍甚至20倍,以云云的估值收购并不优质的标的既不具备经济性,也容易为投后整相符带来难得;管理半径题目。物业公司的底层是分布在全国各地的一个又一个物业项现在,当然就面临距离带来的管理效果题目。固然金科服务有走业较为领先的数据中台和垂直业务行使,可以片面克服这一难得,但能否在一线员工以及项现在经理随着项现在数目的增补而大量增补的同时保证扁平化管理和服务的标准化仍是重大挑衅。

根据吾们的测算,若以住宅业态的添长为主要驱动,即使考虑适度收并购(公司强调异日始末收并购获得的在管面积不会超过1/3),异日5年公司在管面积年复相符添长率也很难超过30%,

图外:在管面积展望

数据来源:公司公告,见智展望

综上所述,要达成基础物管服务的添速的现在标,光凭住宅物业是几乎也许的,非居业务必然要有跨越式的突破,这一突破也许来自于商管业务的迅速拓展,也也许来自于城市服务(或者其他公共物业方法)模式的跑通和众地区推进,吾们认为前者商业逻辑与住宅业态有迥异、存在必定门槛;后者空间汜博更契相符公司的能力周围,所以也更有机会。

2)社区添值服务营收添速必须高于100%。

添值服务由业主添值服务和非业主添值服务组成。

非业主添值服务收好与开发商开发节奏直接有关,考虑到地产开发添速放缓的硬性收敛,即使可以也许始末服务第三方开发商拓展业务,异日5年添速也很难超过25%(金科服务母公司金科股份异日5年的年均添速现在标为15%)。

基于上述倘若递推,社区添值服务的添长速度必须达到103%以上。17-20年公司社区添值服务收好添速为74.5%,离这一现在标还有相等距离。但从潜力来望,这是有也许的,由于社区添值服务这一业务还处于发展的早期阶段,各大主要玩家也在家居、零售、传媒等各条细分赛道追求可走的商业模式,此时言其上限好像为时过早也匮乏想象力。然而,可想象的业务往往也意味着确定性矮,毕竟在这基于社区流量、望似汜博的大消耗市场中,物业公司有什么相对竞争上风、到底能做什么、在能做的和不克做的周围别离能分众少杯羹,都是未知数。

3)异日五年物管走业大发展的大逻辑不克变。这是上述逻辑的前挑条件,也是公司维持高添长、高盈余的基本前挑。详细意味着:政策对于物管企业的声援态度一连、资本市场对于走业的声援不变(隐含条件是走业商业逻辑不克被证假)、以社区流量为中央的社区添值服务跑通1-2条以上的成功赛道、科技赋能对于物业公司的降本添效卓有奏效(起码必要对冲刚性人力成本的上升)。

若真的可以也许达成,意味着什么?

这也分两栽情况。

最先,倘若公司始末大周围收并购或授与大量盈余能力较差的矮质项现在达成了添长现在标,而自己又异国有余的运营管理和科技行使能力实现降本添效扭亏为盈,再大的周围再快的添长也只会组成价值的减项,今日的蓝光嘉宝服务和彩生活服务可以引为前车之鉴。

但是,倘若公司可以也许在行为不变形、服务质量不受影响、添值服务\u0026amp;科技平台稳步推进的前挑下完善高质量添长,那么吾们没有关畅想一下公司的异日:

从走业望,公司将以超过19亿方的在管面积(吾们测算市占率也许达到4%以上)成为绝对的一线物企,绝对周围很也许是市场前三;从业务形态望,周围和品牌是添值服务开展、科技能力行使的前挑条件,公司行为绝对的头部物企很有也许已经实现必定水平的迥异化和较为宽阔的护城河(这也是高质量完善5年10倍添长的前挑),届时公司很有也许成为大消耗赛道的中央资产之一;从估值望,届时业绩添速必然较今日有所下滑,但具备必选+可选消耗属性的主要中央资产,其估值或可对标今日的贵州茅台或者海天味业,保守推想以40倍PE测算,倘若收好与收好同步添长,不考虑股票添发和回购,彼时公司股价也许是今日的7倍旁边。

总的来说,吾们认为实现这一现在标难度专门大,但具有必定可走性,算是一个可想象的故事。当然,退一步说,公司也不是必须要达成这个现在标,即使是“5年5倍”,对答年均复相符添长率也能达到挨近40%,从全市场的角度望也已经专门特出了。

从股价外现望,现在市场对于这一现在标也持疑心态度。业绩会当天,公司股价涨了14.4%,但随后4天又不息下跌,截至2021年4月7日收盘公司股价为69.4港元,对答动态市盈率36.3倍,与年报吐露前持平。


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